Les bonnes pratiques pour investir dans l’immobilier commercial

De nouvelles opportunités d’investissement apparaissent chaque jour pour les entrepreneurs brillants. Des crypto-monnaies aux actions en passant par les obligations, le monde est vaste.

Mais qu’en est-il de l’idée d’investir dans un actif physique ? Pour ceux qui souhaitent investir dans quelque chose de tangible avec un potentiel de croissance ou de revenu passif, vous pouvez envisager d’acheter un bien immobilier commercial. Voici comment commencer.

Qu’est-ce que l’immobilier commercial ?

L’immobilier résidentiel comprend uniquement les maisons individuelles ou celles qui comptent jusqu’à quatre logements. En général, seules les familles ou les particuliers les louent. En revanche, l’immobilier commercial est généralement destiné à des fins professionnelles et comprend cinq logements ou plus.

L’immobilier commercial peut être divisé en cinq catégories principales :

Multifamiliale : Il s’agit essentiellement de propriétés résidentielles comportant plus d’un logement, comme les duplex, les rez-de-jardin ou les résidences-services.

Bureaux : Ils sont désignés comme des immeubles de faible, moyenne ou grande hauteur, en fonction de leur taille, et peuvent accueillir plusieurs locataires. Les exemples incluent les cabinets médicaux et les immeubles de bureaux de banlieue.

Commerce de détail : Ce type d’immobilier est destiné aux entreprises qui vendent des biens ou des services aux consommateurs. Ils sont généralement situés dans des endroits facilement accessibles, comme les centres commerciaux régionaux et les centres commerciaux linéaires.

Industriel : Ces biens immobiliers sont de taille variable, comme les espaces de bureaux, et accueillent des activités industrielles, telles que la fabrication lourde ou l’assemblage léger.

L’hôtellerie : Il s’agit des établissements qui offrent des services aux voyageurs, qu’il s’agisse de repas, d’hébergement ou de divertissement, comme les hôtels et les locations à court terme.

Les immeubles de bureaux commerciaux font l’objet d’une classification plus poussée et sont répartis en trois catégories :

Classe A : Il s’agit des immeubles de la plus haute qualité. Il s’agit généralement d’immeubles plus récents, construits dans les règles de l’art et situés au meilleur endroit.

Classe B : il peut s’agir d’immeubles de grande qualité, mais ils sont généralement plus anciens et moins chers que ceux de la classe A. De nombreux investisseurs les retournent ou les restaurent.

Classe C : il s’agit généralement de biens en difficulté et plus anciens. Les biens de classe C nécessitent des travaux d’entretien et ne bénéficient pas d’un emplacement attrayant.

Comment accéder à l’immobilier commercial

Savoir comment acheter une propriété commerciale n’est pas exactement comme acheter une maison unifamiliale. Les expériences sont différentes à plus d’un titre. Les coûts, par exemple, peuvent être élevés dans le cas de l’immobilier commercial, et il peut être plus difficile d’obtenir un financement. En outre, si vous n’avez pas encore de locataires, c’est à vous de couvrir les dépenses pendant les longues périodes d’inoccupation des biens.

En outre, l’évaluation des biens immobiliers commerciaux est souvent difficile. Il est généralement plus difficile de trouver des biens comparables pour l’immobilier commercial que pour l’immobilier résidentiel. En raison de ces différences, les investisseurs doivent faire preuve de prudence avant d’acheter.

Si vous pensez être prêt à acheter ou à investir dans l’immobilier commercial, vous pouvez prendre quelques mesures pour vous préparer à l’investissement et acheter le bien qui vous permettra d’atteindre vos objectifs professionnels ou personnels.

1. Définissez votre motivation
   L’achat d’un bien immobilier commercial peut être un investissement intéressant, mais les projets ont tendance à tomber à l’eau si l’on n’a pas d’orientation. Il est donc important de réfléchir aux raisons qui vous poussent à acheter un bien immobilier commercial. Si vous souhaitez préciser vos motivations, posez-vous les questions suivantes :

• Qu’est-ce qu’un bon rendement financier pour moi ?
• Sur qui est-ce que j’espère avoir un impact par le biais de mon investissement ?
• Quels sont mes objectifs à court et à long terme ?
• Est-ce que je veux la sécurité pour moi et/ou ma famille ?

Achat d’un bien immobilier commercial à des fins personnelles

Parfois, les investisseurs tirent profit de l’immobilier d’une manière qui ne se limite pas à l’aspect financier. D’autres achètent un bien immobilier pour leur usage personnel. L’une de ces méthodes est la stratégie d’investissement dans l’immobilier commercial occupé par le propriétaire. Dans ce cas, le propriétaire utilise le bien pour mener des activités commerciales.

Ca permet d’offrir des avantages fiscaux, comme la possibilité d’amortir et de déduire les intérêts annuels du prêt. En outre, le fait d’être propriétaire du bien vous permet d’accumuler des fonds propres, que vous pourrez revendre plus tard. Vous pouvez également continuer à utiliser le bien comme source de revenus en le louant. Il est également beaucoup plus facile de gérer le bien sur place et de contrôler la sélection des locataires.

Cependant, il y a des obstacles à surmonter. Des coûts supplémentaires peuvent vous incomber, tels que les réparations et l’entretien courant du bien. Des conflits d’intérêts peuvent également survenir, rendant difficile la perception des loyers.

Avant d’acheter une propriété commerciale pour votre usage personnel, vérifiez les lois de zonage. Certaines restrictions peuvent s’appliquer à des biens immobiliers spécifiques, tels que des immeubles de bureaux ou d’autres espaces commerciaux.

Achat d’un immeuble commercial à des fins d’investissement

L’achat d’un immeuble commercial à des fins d’investissement présente des avantages. Selon la banque de France, les rendements des immeubles commerciaux varient entre 6 et 12 % par an, ce qui est supérieur à la moyenne des propriétés résidentielles unifamiliales (qui se situe généralement entre 1 et 4 %). L’achat d’un bien immobilier commercial s’accompagne également d’avantages fiscaux, d’opportunités de flux de trésorerie et d’une appréciation des fonds propres.

Les investisseurs recourent à diverses tactiques en fonction d’éléments tels que les objectifs financiers et le calendrier global. Voici quelques-unes des stratégies d’investissement immobilier les plus courantes :

La mise en réserve de terrains : Il s’agit de l’achat et de la conservation d’un terrain. Les investisseurs le font pour protéger et faire fructifier leur argent, puisqu’il est lié à un actif physique et fixe. Ils peuvent vendre le terrain ou le développer à l’avenir.
Développement : Un investisseur achète un terrain brut pour y construire, parfois après avoir attendu que sa valeur augmente. L’orientation du développement, comme la construction de condominiums ou de locaux commerciaux, dépend de la législation en matière de zonage.
Rénovation et retournement : Cette stratégie consiste à acheter un bien immobilier, à le rénover et à le revendre avec profit. Les investisseurs achètent généralement des terrains mal entretenus à un prix réduit.
Vente en gros : Il s’agit d’une stratégie d’investissement immobilier à court terme dans le cadre de laquelle le grossiste achète un contrat à un vendeur de biens immobiliers, généralement au-dessous de la valeur du marché. Ensuite, le grossiste vend ou cède le contrat à un acheteur intéressé.
BRRRR : Cet acronyme signifie Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat (acheter, rénover, louer, refinancer, répéter). Il s’agit essentiellement d’une stratégie de revenus passifs qui consiste à transformer un bien immobilier pour le louer à des locataires. Une fois que le propriétaire a remboursé le prêt hypothécaire et accumulé des fonds propres, il peut refinancer le bien pour financer de futurs investissements immobiliers.
Investissement passif : Cette stratégie s’adresse aux investisseurs qui ne souhaitent pas s’impliquer directement. Au lieu de cela, ils investissent des capitaux dans une opération immobilière par le biais du marché boursier, du crowdfunding ou d’un partenariat avec un investisseur plus actif.

2. Obtenir un financement auprès d’un prêteur
   Il est essentiel de trouver rapidement un prêteur pour votre propriété commerciale. Comparez plusieurs prêteurs avant d’en choisir un. Bien que vous souhaitiez obtenir un financement, vous devez vous assurer que le prêteur vous promet ce dont vous avez besoin. Il doit proposer des options en fonction de votre cote de crédit et à un taux d’intérêt abordable. Demandez-lui également s’il y a des frais et des pénalités possibles, afin de savoir à l’avance ce qu’il en est.

Vérifiez le ratio prêt/valeur, c’est-à-dire le montant qu’il est prêt à prêter, et demandez-lui s’il exige également des garanties. Un prêt avec recours permet au prêteur de saisir d’autres biens personnels en cas de défaillance, tandis qu’un prêt sans recours ne lui donne que la possibilité de saisir des garanties spécifiques à l’accord.

Lorsque vous envisagez d’acheter une propriété commerciale, vous vous interrogez peut-être sur les possibilités de prêt qui s’offrent à vous. Parmi les plus courantes, citons les prêts permanents, les prêts-relais et les prêts d’argent.

3. Embaucher une équipe de professionnels de confiance
   Tout le monde doit commencer quelque part, mais les investisseurs débutants ne devraient pas commencer seuls. Il est préférable d’avoir à ses côtés des personnes qui ont de l’expérience et des connaissances. De cette façon, le processus se déroule en douceur et de manière efficace, ce qui permet d’économiser de l’argent à long terme. Voici quelques professionnels que vous pourriez envisager d’engager :

• Avocat : Un avocat professionnel de l’immobilier vous fait gagner du temps pour conclure une affaire, protège vos intérêts pendant les négociations, vous aide à comprendre les lois applicables, à obtenir de meilleurs prix et à vous assurer que l’accord est légitime.
• Comptable : un comptable s’occupe de l’aspect financier, de la préparation des budgets, de la création de rapports mensuels et de la production des déclarations nécessaires à des fins fiscales.
• Courtier en hypothèques : Le courtier en hypothèques vous met en relation avec le meilleur prêteur pour vos besoins. Il peut soumettre plusieurs demandes de prêt, ce qui augmente vos chances d’approbation, et trouver des prix acceptables.
• Entrepreneur : Ces professionnels de la construction ou ces entreprises supervisent le chantier, les matériaux et d’autres éléments au cours du projet. Ils peuvent également être accompagnés d’une équipe d’architectes d’intérieur spécialisés.
• Gestionnaire immobilier : Cette personne supervise le bien immobilier et s’assure qu’il a des locataires qui contribuent à sa valeur. Les gestionnaires immobiliers facilitent également les réparations des problèmes rencontrés sur place dans l’immeuble ou s’en occupent. Il est également chargé de percevoir les loyers, d’engager des entrepreneurs et de rencontrer des clients potentiels.
• Obtenez l’autorisation d’acheter une maison.

4. Trouver l’occasion parfaite
   De nombreux facteurs influencent la valeur d’une propriété commerciale pour un investisseur. Mais il faut aussi qu’elle soit attrayante pour les locataires potentiels qui la loueront.

Voici quelques éléments à prendre en compte lors de votre recherche :

Tendances économiques et sectorielles
Potentiel de réseautage avec les locataires, les propriétaires d’entreprises et les courtiers commerciaux
Location à des prix abordables
Les lois de zonage et l’utilisation du sol
La conception du bien
Le potentiel de croissance
Les données du marché telles que les taux de location, les taux d’inoccupation et les coûts de construction.

5. Les chiffres
   La diligence raisonnable joue un rôle crucial dans l’investissement immobilier. Il s’agit essentiellement de prendre des mesures pour s’assurer que vous respectez toutes les exigences légales lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier. Cela implique de vérifier les faits et d’évaluer le bien.

Avant l’achat proprement dit, il s’agit généralement de

• Évaluer l’emplacement, le marché immobilier et comparer plusieurs biens.
• Évaluer l’état du bien.

Il existe quelques formules et outils permettant d’estimer la valeur d’un bien immobilier. En voici quelques-uns :

Approche par les coûts : Combien il faudrait pour reconstruire à partir de zéro.
Approche par le marché : Combien vaut le bien sur la base d’autres biens similaires récemment vendus.
Approche par capitalisation des revenus : Le revenu estimé du bien.
Multiplicateur de loyer brut : Valeur potentielle basée sur le prix du bien, divisé par son revenu brut.
Valeur par porte : La valeur d’un immeuble, principalement des appartements, en fonction du nombre d’unités.

6. Faire une offre attrayante
   Après avoir calculé les coûts et les bénéfices potentiels, vous pouvez faire une offre. Vous pouvez négocier des conditions générales au moyen d’une lettre d’intention et des conditions plus spécifiques au moyen d’un contrat d’achat et de vente. Un avocat peut vous aider à revoir les termes de votre offre avant de la finaliser. Vous pouvez également envisager de demander l’aide d’un comptable. Il examinera également vos conditions et vous expliquera les conséquences fiscales.

Un va-et-vient peut s’ensuivre. Une rencontre en personne peut vous aider à résoudre les problèmes, mais il faut toujours confirmer par écrit les changements ou les accords. Encore une fois, le fait de faire appel à des professionnels dès le départ minimise les risques de problèmes.

Conclusion sur l’achat d’une propriété commerciale

L’achat d’une propriété commerciale n’est pas simple. Il s’agit de trouver la propriété qui correspond à vos objectifs, d’obtenir un financement, d’engager les professionnels qui peuvent vous guider et de conclure une entente favorable à la fois pour vous et pour le vendeur. Cependant, après tout cela, vous disposez d’une opportunité d’investissement attrayante. Les rendements sont plus élevés pour les investissements dans l’immobilier commercial que pour l’immobilier moyen, et votre argent est lié à quelque chose de physique, ce qui le sécurise.

Si vous n’êtes pas tout à fait prêt pour une propriété commerciale mais que vous préférez une propriété résidentielle, envisagez de parler à un expert en prêts immobiliers pour en savoir plus.